Fondos de inversión inmobiliaria en España

Cuando se habla de invertir la verdad es que existe una gran rama a la cual podemos apegarnos y escoger la que mejor nos convenga; pero cuando se trata de invertir en un inmueble se nos pueden venir muchas preguntas y dudas a la cabeza, como por ejemplo ¿Vale la pena invertir en una inmobiliaria en España? ¿Las desventajas son insignificantes? ¿Será beneficioso para mi bolsillo? ¿Tendré perdidas? La verdad es que sí, son muchas incógnitas.

Si estás pensando en optar por un fondo de inversión inmobiliaria en España y no sabes mucho acerca del tema que rodea este apartado, hoy te comentaremos acerca del funcionamiento de la misma, y todo lo relacionado con ella para que puedas estar al tanto de todo. Más vale estar precavido.

¿Qué son los fondos de inversión?

Pero, antes que nada, para tener una clara idea sobre que son los fondos de inversión inmobiliarios, debemos saber el inicio de todo, así que retrocedamos un poco.

En el artículo 3 de la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva (Ley 35/2003, de 4 de noviembre) los fondos de inversión los define como: “Son IIC configuradas como patrimonios separados sin personalidad jurídica, pertenecientes a una pluralidad de inversores, incluidos entre ellos otras IIC, cuya gestión y representación corresponde a una sociedad gestora, que ejerce las facultades de dominio sin ser propietaria del fondo, con el concurso de un depositario, y cuyo objeto es la captación de fondos, bienes o derechos del público para gestionarlos e invertirlos en bienes, derechos, valores u otros instrumentos, financieros o no, siempre que el rendimiento del inversor se establezca en función de los resultados colectivos.”

Siendo conscientes de manera global sobre de que va los fondos de inversión, podemos percatarnos por la misma Ley 35/2003 que además podrán crearse fondos con compartimiento que bajo un contrato pueden agruparse en dos o más compartimentos (todas las leyes referentes a los compartimientos se le será aplicada); por otro lado, los patrimonios que estén asociados a dichos compartimientos tendrán la responsabilidad de responder por los costes, gastos y demás obligaciones.

Los fondos de inversión se rigen por dos ramas, las que son de carácter financiero y los que por otro lado no lo son, como lo es el fondo de inversión inmobiliaria.

¿Qué es el fondo de inversión inmobiliaria?

Ahora bien, lo que nos interesa es saber de que trata la inversión inmobiliaria. Este fondo de inversión es catalogado como no financiero, lo que permite que cualquier clase de persona sin distinción alguna pueda invertir en un inmueble, por ejemplo, una casa o apartamento a través de pequeñas y cómodas cuotas.

Cuando se habla de inmueble nos referimos a todo tipo de bienes que esté destinado al uso diario y común de una persona, estos además de ser viviendas también pueden ser locales o plazas de parking, fincas, etc.

Dentro de los fondos de inversión inmobiliaria lo cierto es que pueden cambiar los valores según el tiempo transcurrido, este puede tanto aumentar como no hacerlo, es un punto que no se sabe a ciencia cierta desde un comienzo.

Otro punto importante a destacar es que el fondo inmobiliario es el encargado de la compra, arrienda, el mantener y vender los inmuebles, más no tiene la responsabilidad de la construcción de la misma ni mucho menos la promoción.

Requisitos y derechos de los participantes

Para este tipo de inversión inmobiliaria, en España se aplican los requisitos estipulados en la Ley Institución de Inversión Colectiva ¿Sabes de que tratan? Te explicamos.

De manera general todo se regirá por la Ley anteriormente dicha, algunos de sus puntos importantes son:

• Constitución: En el artículo 4 de la LIIC lo estipula de la siguiente manera: “El fondo se constituirá, una vez obtenida la preceptiva autorización, mediante una o varias aportaciones iniciales, lo que quedará documentado en un contrato entre la sociedad gestora y un depositario que podrá formalizarse en escritura pública. El contenido mínimo del contrato se fijará reglamentariamente.” Esto quiere decir que tanto el gestor como el depositario serán autorizados antes que se constituya el fondo, esto se hace con la finalidad de que se lleve a cabo la suscripción pública de participaciones.
• Número de partícipes: Para constituir un fondo de inversión inmobiliaria es necesario que la cantidad de participantes no sea menor a 100. Aunque también es importante tener en cuenta de que pueden establecerse otros reglamentos como requisitos adicionales para la distribución del patrimonio entre los mismos participantes.

Quien desee participar en el fondo de inversión inmobiliaria debe realizar una aportación de patrimonio al mismo.

• Derechos del participante: Quien forme parte del fondo dispone de diversos derechos, algunos de ellos son:
• Si llega a percibir alguna inconformidad puede exigir responsabilidades a la sociedad gestora y al depositario por incumplir cualquier tipo de trato legal y reglamentario.
• Puede solicitar un reembolso del fondo de los participantes. Esta acción se realiza bajo ninguna comisión o gasto extra.
• En cualquier momento puede exigir cualquier tipo de información del fondo y de sus mismos participantes. Todo el contenido que se le suministre debe ser real, veraz y certero.
• Patrimonio: Dentro del artículo 6 de la LIIC explica que los fondos se constituirán bajos las aportaciones de quienes participen más en su rendimiento. Por otro lado, también detalla: “Los partícipes no responderán por las deudas del fondo sino hasta el límite de lo aportado”.
• Comisiones: Bajo lo que se estipula en el artículo 8 de la LIIC: “Las sociedades gestoras y los depositarios podrán percibir de los fondos comisiones de gestión y de depósito, respectivamente, y las sociedades gestoras de los partícipes, comisiones de suscripción y reembolso; igualmente, podrán establecerse descuentos de suscripción y reembolso a favor de los propios fondos.”

Sumado a ello, el porcentaje de comisión se fijará sobre el patrimonio o rendimiento del fondo o puede que incluso en relación de ambas; ahora bien, también deja a modo de declaración lo siguiente: “no podrán exceder de los límites que, como garantía de los intereses de los partícipes y en función de la naturaleza del fondo y del plazo de vencimiento de las inversiones, se establezcan reglamentariamente.”

De la inscripción de los fondos de inversión

Para la inscripción del fondo de inversión inmobiliaria esta se acogerá a lo que se estipule en el Reglamento del Registro Mercantil (RRM) de España. Partiendo desde ese punto, conoce un poco más acerca de su inscripción:

• Contenido de la hoja: Los recaudos serán los mismos que se aplican para el Fondo de Inversión Mobiliaria y Fondo de Inversión en Activos del Mercado Monetario. Algunos de los datos que se exigirá son: la duración del fondo, la constitución del fondo, todo lo referente con el reglamento de gestión y sus modificaciones, la transformación, disolución y liquidación, el cese de la actividad, la sustitución de la entidad gestora y de la depositaria, etc.
• Títulos inscribibles: En el artículo 279 del RRM lo estipula como: “La inscripción primera de los fondos de inversión se practicará en virtud de escritura pública otorgada por las entidades gestora y depositaria, en la que habrá de acreditarse la inscripción de estas en el Registro de entidades gestoras y depositarias de inversión colectiva”.

También expone sobre si se plantea una admisión de negociación en un mercado secundario oficial, este debe primero acatarse a los que se estipula en el apartado tercero del artículo 95 de este Reglamento.

• Documentos complementarios: A todos los recaudos que se entreguen deberá estar junto con la autorización administrativa previa. Ahora si la intención es la disolución o la liquidación se deberán entregar los siguientes recaudos: publicidad, auditoría y garantía que provienen de los fondos de las pensiones.

Por otro lado, si lo que se busca es la sustitución de la misma entidad gestora o depositaria se deberá suministrar el acuerdo de la Comisión de Control y el documento que acredite la aceptación de lo que sería la nueva entidad.

Ventajas y desventajas del fondo de inversión inmobiliaria

Como todo hay tanto pro como contras acerca de invertir en un fondo inmobiliario, lo cierto es que incluso es un tema que cobra mucha relevancia, pues entra en disputa si es aconsejable o no adentrarse en este tipo de inversión, por lo que te mostraremos un poco del panorama tanto positivo como negativo del mismo.

Entre sus ventajas presenta:

• No hay formación previa, lo que quiere decir, que cualquier persona puede invertir en un inmueble.
• Hay rentabilidad positiva solo si se hace una buena inversión del inmueble sin que se tengan perdidas.
• La financiación no es tan radical, de hecho, en España los porcentajes de intereses son realmente bajos.
• Es un bien tangible, es decir, puedes estar consciente de que es algo que puedes tanto ver como tocar.

Ahora entre sus desventajas presenta:

• Tiene poca liquidez, lo cual genera una problemática si en dado caso decides recuperar el dinero de forma rápida, ya que realmente, para que esto pase, debes esperar a que se venda el inmueble primero.
• Los costes financieros referentes a la adquisición, posesión, mantenimiento y tiempo del inmueble, a larga pueden resultar más costoso.

Ahora que ya conoces de que trata el Fondo de inversión inmobiliaria ¿Qué te ha parecido?, si en dado caso presentas algún tipo de duda, en la LIIC y RRM encontrarás todo lo relacionado con este tipo de fondo, sus artículos son bien específicos y sin duda alguna despejara toda clase de cuestionamientos.