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SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

Sociedad de inversión inmobiliaria

Diversos tipos de sociedades mercantiles existen hoy en día, cada una de ellas se rige bajo los estatus y leyes según posea cada país, en este caso hablaremos de la “Sociedad de inversión inmobiliaria” específicamente en España.

¿Planeas participar en una sociedad de inversión inmobiliaria? ¿Sabes de que trata? ¿Cómo constituirla? Si deseas empaparte con un poco más de conocimiento, aquí encontraras todo lo referente a las sociedades de inversión inmobiliaria.

Sociedad de inversión inmobiliaria ¿Qué es?

Principalmente es una institución de inversión de carácter colectivo y no financiero que tiene como objetivo la inversión de bienes inmuebles que posteriormente serán dirigidos para el arrendamiento.

Hasta aquí todo claro, la base principal de la sociedad de inversión inmobiliaria es esa, pero, ¿qué más podemos decir al respecto? Si nos vamos a la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva (Ley 35/2003, de 4 de noviembre) de España, podemos percatarnos que en el artículo 35 (Capitulo 2, Sección 2.ª Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria) nos comenta: “Las IIC inmobiliaria invertirán su activo en bienes inmuebles, que podrán adquirir en sus distintas fases de construcción, pudiendo compatibilizarlo, de acuerdo con las limitaciones que se establezcan reglamentariamente, con la inversión de una parte de su activo en valores negociados en mercados secundarios.”

Agregado a lo anterior, también se explica y se deja establecido a sus denominaciones: “Las denominaciones “Fondo de Inversión Inmobiliaria” o “Sociedad de Inversión Inmobiliaria”, o sus siglas, “F.I.I.” y “S.I.I.” serán privativas de las entidades autorizadas, constituidas y registradas conforme a lo establecido en esta ley.”

Esto quiere decir, que la sociedad de inversión inmobiliaria no puede confundirse nunca con la sociedad de inversión mobiliaria y ¿esto por qué? Por la sencilla razón de que este último tiene como finalidad la compra, tenencia, disfrute y venta de valores y otros activos financieros.

El capital que la sociedad de inversión de inmuebles consiga va destinado a la compra de bienes raíces o bienes inmuebles de naturaleza urbana para que luego de arrendarlos o rentarlos, estos pueden recibir su retorno de inversión. Un detalle importante a acotar, es que no están involucrados ni participan de activos en la bolsa, lo que quiere decir que no compran acciones sino bienes.

Por otro lado, como lo estipula el artículo 37 de la LIIC: “Las sociedades de inversión inmobiliaria serán sociedades anónimas y dispondrán de un capital mínimo totalmente desembolsado desde su constitución.”, y continuando en su apartado 2 del mismo artículo: “La gestión de una sociedad de inversión inmobiliaria podrá encomendarse a una sociedad gestora.”

Normas de inversión

Todo debe regirse por una serie de normas y la sociedad de inversión inmobiliaria no se queda para nada atrás, presta atención a las normas que se establecen en la LIIC del artículo 36 para que puedas estar al tanto sobre cómo debe funcionar positiva y correctamente dicha sociedad:

  1. Deberá cumplirse con todos los criterios de valoración de los bienes y derechos que se hayan invertido incluyendo también los coeficientes estipulados en la ley; uno de ellos es que el coeficiente de liquidez garantice el cumplimiento del régimen del rembolso y, por otro lado, es que el coeficiente de diversificación del riesgo limite la inversión a un solo inmueble y sumado a ello, el arrendamiento de todo bien inmueble se limite a entidades de un mismo grupo.
  • Ateniéndose al reglamento, se establecerá el plazo mínimo para que se cumplan con los porcentajes que sean derivados de los coeficientes indicados anteriormente. Sumado a ello, también existe la posibilidad de que se excepcione temporalmente los porcentajes de diversificación de riesgo.
  • En su apartado número tres nos señala de manera más global al respeto de qué debe tener la IIC en ciertos puntos, los cuales indica como: “…en relación con el plazo mínimo de permanencia de las inversiones, la adquisición y enajenación de bienes inmuebles, la adquisición y enajenación de opciones de compra, de compromisos de compra a plazo y de derechos reales, la concentración de flujos financieros resultantes del arrendamiento de los bienes inmuebles, y la financiación con garantía hipotecaria. De igual modo, en la adquisición de viviendas acogidas a protección oficial se cumplirán las condiciones que permitan el mantenimiento de los beneficios económicos inherentes al régimen de protección.”
  • Todos aquellos accionistas o participantes de la IIC inmobiliaria tendrá el derecho de arrendar bienes inmuebles que estén relacionados con el activo, incluso tendrá cualquier tipo de derecho por “…su condición de accionista o partícipe y realizar aportaciones, originarias o derivativas, en especie.”

Las normas de inversión nos dejan un poco más claro hacia qué puntos puede llegar los derechos y responsabilidades de los accionistas o participantes, cómo se deben cumplir los plazos y demás, pero ahora, vamos a conocer qué se debe hacer con los fondos de inversión inmobiliaria.

Fondos de inversión inmobiliaria

Como todas las sociedades mercantiles cada una cuenta su forma de atender los fondos y de cómo ejecutarlos, es por ello que vamos a dirigirnos al artículo 38 de la LIIC que habla sobre el mismo tema y que en su primer apartado lo expone como: “Los fondos de inversión inmobiliaria se regirán, en lo no dispuesto específicamente para ellos, por lo contemplado para los fondos de inversión de carácter financiero.”

Ahora bien, partiendo de esa aclaratoria, nos expone ciertos puntos que están referidos al régimen de suscripción y reembolso, y donde solo estarán sujetas por las siguientes reglas establecidas:

  1. Establece que al menos mensualmente se debe fijar el valor liquidativo.
  • Por lo general una vez al año al menos debe permitírsele a quienes participen en la sociedad de inversión inmobiliaria que se suscriban o que soliciten el reembolso de sus participaciones.
  • Una vez al año el patrimonio inmobiliario deberá tasarse (establecido como regla general). A su vez, dicha tasación será a través de lo que se estipule en la sociedad de tasación de la legislación del mercado hipotecario.
  • Solo en momentos que se requiera realizar excepciones, estos se harán por medio de CNMV quien puede autorizar la suspensión de la suscripción e incluso el realizar el reembolso a sus participaciones, claro está, todo bajo los reglamentos legales.
  • Todo bien inmueble que se inscriba y que pertenezca al fondo en Registro de la Propiedad se realizará a su nombre.

Requisitos generales

En toda inversión colectiva se deben cumplir una serie de requisitos, por ejemplo para que en este caso la funcionalidad de la sociedad de inversión inmobiliaria comience a operar de manera correcta:

  • Obtener la autorización de la Comisión Nacional de Valores.
  • Escritura en la cual se estipule la constitución de la sociedad de inversión inmobiliaria.

Y en cuanto a los reglamentos, debe estar sujeto a lo que se dicte en las siguientes leyes:

  • Ley de Instituciones de inversión colectiva (Real Decreto 1082/2012).
  • Reglamento de instituciones de inversión colectiva y adaptación de su régimen tributario (Real Decreto 1309/2005).
  • Orden Ministerial (EHA/596/2008) donde señala en su segundo artículo lo referente a la “Función de vigilancia y supervisión”.

Requisitos específicos de la sociedad de inversión inmobiliaria

Conociendo ya el reglamento relacionado con dicha sociedad, conoce cuales son los requisitos específicos que se le atañen y que por ende deben cumplirse según lo estipulado en la ley:

  • Capital mínimo: Este tipo de sociedades exige un mínimo de 9 millones de euros de capital.
  • Tramites: Deberá realizar una inscripción tanto en el Registro Mercantil como en el Registro de la Comisión Nacional de Valores en lo relacionado con otras Instituciones de Inversión Colectiva.
  • Forma: Serán sociedades anónimas.
  • Reparto de beneficios: El reparto de los beneficios de la sociedad de inversión inmobiliaria se repartirá de la siguiente forma100% de lo que se obtenga de los dividendos de otros bienes inmobiliarios, 80% de los alquileres y por último un 50% de la venta de inmuebles.
  • Capital: Este debe estar ligado al 20% de las reservas del capital social de la empresa.
  • Número de accionistas: La sociedad de inversión inmobiliaria debe contener al menos un mínimo de 100 accionistas participantes.

Ventajas y desventajas de las sociedades de inversión inmobiliaria

De manera general, esta sociedad permite que los pequeños y grandes accionistas puedan invertir de manera fácil y recuperar así su inversión a través del ahorro proporcionado de los bienes inmuebles.

Ahora bien, todo tiene su otra cara de la moneda, y es que este tipo de sociedades no es ideal para otros accionistas debido a la poca liquidez que está genera, además de que los plazos de la inversión tienden a ser largos; por otro lado, se le suma la problemática de que la gestión de alquileres puede resultar una actividad tediosa de desarrollar.

En conclusión, la sociedad de inversión inmobiliaria siempre tendrá los ojos puestos en la gestión de dinero y compra de bienes inmuebles para que posteriormente saliendo todo de una manera positiva, estos puedan hacerse de la inversión generada a partir de arriendos, asunto que puede darse en periodos de tiempo cortos o extensos.

Debes tomar siempre en cuenta el cómo invertir el capital y que además este pueda crecer aún más y no genere perdidas, asegúrate de al momento de gestionar una sociedad de inversión inmobiliaria esta te dé plena confianza e incluso puedes buscar asesoría profesional encargada sobre tomo el tema de sociedades mercantiles.

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